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【二手房交易流程】二手房交易会遇到哪些风险

2019-02-10  来源:高考问题  点击:

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  二手房交易过程中会出现哪些风险?我们是否能够解决?以下是烟花美文网小编给大家带来二手房买卖风险,以供参阅。

  二手房买卖风险

  ➤(一)若该房屋是因为属于小产权房、违章建筑或者其他原因导致自始无法办理房产证,那么双方签订的买卖合同无效,买受人的买房目的无法实现;

  ➤(二)未办理房产证的二手房,买受人办理产权变更手续则将出现障碍,买受人将无法取得房屋的物权;

  ➤(三)不能办理产权变更手续将导致买受人的权利长期处于不确定状态,若在此情形下,出卖人将房屋一房二卖或者出卖人因债务问题出现纠纷将导致该房屋被司法机关查封,买受人的权益可能将无法得到保障。

  若买受人购买的二手房是未交付的“期房”,建议买卖双方直接与开发商协商办理更名手续,即买方直接与开发商签订预售商品房买卖合同,卖方完全退出交易,由买方取代原卖方的地位,当然前提是开发商愿意配合办理备案变更手续,但在成都市出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》后,此操作模式也难以进行。

  二手房精装出售模式风险与收益并存

  “这有点类似于专门炒二手房的‘黄牛’。”浙江中原首席分析师荆海燕分析:此类模式能否盈利是有前提的,一是二手房市场要一直上涨;二是收进时的价格要低于市场价且总价控制得比较低。

  “低价买入二手房、装修后再出售的模式是基于客户需求的市场细分。”房多多二手房全国交易运营总监刘星认为,这种模式虽然迎合某些客户的需求,但在装修质量或者房屋隐性的质量问题等方面容易产生纠纷,未来市场需要进一步规范。

  杨先生向记者透露,有的投资客相对厚道,房子从买进到卖出,周期大概在5-7个月,其中有两个月时间用于房子散味;但有部分投资客为了尽快赚取价差,压缩整个装修工期,一两个月内完成全部装修,装修完立马挂牌到各大中介公司出售。“如果装修材料不好,购房者光靠肉眼是看不出的,只有入住后才能发现问题。”杨先生说。另一位业内人士则直言,“二手房不像新房,会有几年的质保期,过户后所有的问题需买家自行承担。”

  二手房买卖案例

  印象中市中心的老房子多数都比较老旧,即便带装修也逃脱不出年代感,正因此,越来越多的人认为市中心老破小升值潜力低,应及早售出。但近一两年来,在各大中介公司网站上有不少挂牌的老破小房源,一改往日残破风貌,有不少装修风格时尚清爽的房源在售。

  其实这些装修时尚的房源,几个月前也是典型的老破小模样。

  在城西一带从事二手房买卖多年的杨先生,手头便有几组客户是专门从事类似生意的--购入二手房后,将房子重新装修一番再高价出售。“像这样的客户,我们定义为投资客,有不少是杭州本地人,手头有多余的资金,就倒腾起买房卖房的生意。”杨先生说,这些投资客户一般都是个体运作,在楼市低迷时期,选择一些房东急卖的毛坯或简装房源,以低于市场价2000-3000元/m2的价格收入。

  “他们每个月都在四处收房,只要经纪人告诉他有类似的房源挂牌,户型通透、楼层不太差的,基本都会收房,且一次性付清房款。”杨先生回忆道,有一个专门做类似生意的客户,今年三四月份在古荡小区收了一套60多平米的两房户型,当时买入价18000元/m2,之后花了近6万元对房子重新装修(含所有硬装及软装)。恰逢今年市场行情好,9月份房子出售时,古荡小区的成交均价在21500元/m2左右,该房源最后以高于市场价1000元/m2的价格出售。“就这样,一套房子从买入到卖出,半年时间赚了20万元。”杨先生感慨道,这都抵得上业绩不错的经纪人一年的工资了。

  职业倒房客也有季节性。一般每年一二月份市场行情淡的时候,投资客纷纷涌出收购房子,待装修完看行情不错,又以高价卖出。由于“今年市场行情好,有不少个体投资客想收房都收不到。”一位业内人士表示,据他所知有做得规模比较大的投资客,今年靠这样倒买倒卖二手房,赚了几百万元,当然这需要有一定的资金实力,且有熟悉的硬装、软装公司合作搭配,“一般投资客一年能卖个三四套房子已经很不错了。”已有公司专做类似业务,毛利为每套房子总价的10%。

  据了解,早在两年前,杭州已经有公司专门从事“二手房精装修出售”业务,小宅门便是其中之一。“我们公司只选择市中心老房子,主要是65平方米以下两房的刚需户型,改善房源面积也不会超过150m2。”杭州小宅门董事长徐佳丽告诉记者,30m2以下一室一厅及150m2以上的户型肯定不会考虑,做过二手房的都知道,这样的房子转手很困难。在徐佳丽看来,不论市场行情好差,最抗跌的还是市中心老房子,因此收房时,往往会选择二手房成交量排名前十的小区。仅大关一个小区,小宅门前前后后已经收购了约100套房源,堪称该小区最大的“二手房东”。

  徐佳丽先后在欣盛、中海、野风等几家房产公司做过销售,东方润园项目她一个人成交额就达到16亿元。“说实话,那时候做一手房的都不太看得起做二手房的,觉得二手房市场小打小闹,从业人员也比较鱼龙混杂。”后来,她自己买的一套东方郡的房子,经过装修后出售,卖出了全小区最高价,她才发现二手房市场其实商机很大,因此从房地产公司辞职,开始自己创业,成立了定位于二手房改造的小宅门公司。

  作为公司化运营的小宅门,今年仅收购市中心房子一项便耗资3亿元,截至10月底,成交房源总价在2亿元左右。“我们以低于市场价10%-15%左右的价格收入房子,所谓市场价,以该小区近期成交价作为评估值,而且我们只收楼层好的房源,2-5楼的房源都在收购范围内。”徐佳丽说,一般房子总价控制在150万元左右。

  与个体投资客不同,小宅门只负责房子的硬装部分(跟一手房的精装修交付标准类似),装修成本控制在1500元/m2(含老房子拆旧费),并且提供保修期。小宅门目前形成了一套标准化流程--收房前,风控部门会对房子进行风险评估;收房后,由合作的设计团队做户型改造设计,然后由合作的施工团队装修。“最近我们邀请了一位日本设计师合作。我们合作的施工团队有世贸君亭酒店的施工队伍、绿城蓝色钱江一期的施工队伍等。”徐佳丽说,小宅门的装修风格力求大方清爽,买家主要是老师、医生、公务员等人群。

  小宅门目前以跑量为主,平均下来,一套房子从买入到卖出大概需要4个月左右,扣除资金成本及装修等费用,一套房子毛利大概为房子总价的10%左右。

  2014年,小宅门成立第一年共成交了70套二手房;2015年为150套;今年截至10月底,小宅门成交房源已有250套左右。记者粗略估算了下,以平均150万元/套的购入价计算,10%的毛利即是15万元,那么才10个月时间,小宅门的收益已经近3800万元。

  徐佳丽说,前段时间去日本考察,发现在日本,像小宅门这样的公司已经发展得非常专业,非常成熟。她相信,随着未来中国进入存量房时代,这块市场潜力巨大。“以前我们收进的房源里刚需小户型占到90%,现在发现二手房里的改善需求在扩大,因此今后我们的改善房源会提高到40%的比例。”

  但不论是个体投资客还是公司化运营的“倒买倒卖”二手房,都有一个共同点:不会选择涨价幅度比较大的房源。尤其是今年行情异常火爆,城西一带的九莲新村、翠苑小区、古荡小区,因为房价涨幅过快,考虑到溢价空间及风险系数,被收购的房源量在减少。


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