前言：房地产业已成为我国国民经济的一个支柱产业，改变着国家的经济结构，并切实的改善着我国居民的居住条件和居住环境，但中国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段，面临新的不确定因素，尤其是利率因素的影响，是政府近年来调控房地产价格的最主要的手段。但由于利率政策的时滞性和房地产需求刚性的影响，利率调控政策的效应还有待进一步观察。本文结合近两年我国银行的利率调整，探讨了银行利率的调整对我国房地产市场的价格、开发商和购房消费者的影响以及运用利率政策调控房地产市场时产生的问题 。
一 、我国房地产市场现状
（一）房地产开发完成情况
201*年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%
2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。
2012年1-8月份，我国房地产开发投资43688亿元，同比名义增长15.6%，增速比1-7月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资29990亿元，增长10.6%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。
（二）商品房销售情况
201*年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1
2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。
2012年1-8月，全国商品房销售面积5.74亿平方米，比去年同期减少4%，减少幅度与1-7月相比放缓了2.5%。8月份，当月商品房销售面积0.88亿平方米，环比增长2%，同比增长13%。当前市场仍处于积极恢复阶段。商品房累计销售额达到3.4万亿元，较去年同期增长2.2%。商品房8月当月销售额5311亿元，环比减少1%，同比增长20%。
（三）房地产开发企业资金来源情况
201*年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。
2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回
落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与201*年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。
2012年1-7月份，房地产开发企业本年资金来源50832亿元，同比增长6.2%。其中，国内贷款8723亿元，增长8.8%；利用外资228亿元，下降54.3%；自筹资金21284亿元，增长10.3%；定金及预收款12750亿元，上升5.5%；个人按揭贷款5094亿元，上升4.6%。
二、近两年我国银行利率变动情况
201*年12月25日，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
201*年10月19日，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。
自2011年4月6日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21%，创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达17.5%。
2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次存款准备金率调整后准备金率高达21.5%，再创历史新高。
2011年12月5日起，央行下调存准率0.5个百分点。
2012年2月24日起央行决定下调存款准备金率0.5个百分点。2012央行首次“降准”，将一次性释放约4000亿元资金。中国大型金融机构的存准率将由21%回落至20.5%，中小型金融机构的存准率则降至17%。此为2012首次下调存准率，也是自2011年6月存准率大型机构升至21.5%和中小型机构18%的历史高位后，央行第二次下调存准率。
三、银行利率变动对我国房地产市场的影响
（一）银行利率变动与房地产业的关系
银行利率降低，信贷金额增大，货币供应量增长。当货币供应增长超过房地产商品对货币需要限度之初，作为货币需求者的房地产开发商、房地产商品消费者和投机者，并没有急于将多余的资金用于投资或消费；但当货币供应量继续增加，持币者就会增加对房地产商品的投资或消费。在消费心理等因数的影响下，这一过程可能导致抢购房地产的行为，推动货币转化为房地产实物商品的替换过程。随着房地产需求持续上涨，在短期内房地产供给刚性的影响下，房地产价格不断上涨，交易量不断增加。由于价格的不断上升导致现有价格严重脱离其实有价值，加快房地产经济进入严重的通货膨胀阶段。相反，如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度，就会出现有效需求不足现象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重。
（二）银行利率变动对房地产价格的影响
一般理论认为，银行利率与房地产价格呈反比例关系，利率升高时房地产价格降低，利率降低时，房地产价格上涨。其原因：一是当利率升高时，储蓄、购买债券的收益增加，相对的房地产投资收益缺乏吸引力，投入的资金量大大减少，导致房地产价格缺少支撑力，结果必然价格下跌；二是由于利率升高，投资者运用的资金利息成本加大，而在物价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产投资的收益大大降低，，这时的房地产投资就不能说是理想的投资方式。而当利率降低到一定程度，各方面对资金的需求量加大，经济开始振兴，投入房地产的资金也越来越多，从而推动房地产价格上涨。提高存款准备金率和上调金融机构人民币存贷款基准利率，目的是减少银行贷款增长的趋势，控制投资增长过快和经济发展过热。这必然将影响到银行的信贷规模，抑制银
行贷款增长的势头。所以，首先波及的将是资金密集型、需要从银行获取大量贷款的房地产业。现在看来，从2006年开始频繁采取的加息措施并没有成功抑制房价上涨的势头。不过，由于购房贷款期限短则十年，长则二三十年，所以，未来利率的继续调整，可能导致的“从量变到质变”的影响，即防止房价过快增长。
（三）银行利率变动对开发商的影响
目前，房地产开发商上市直接融资的还是少数，多数开发商还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资，因此利率的变动导致开发商的财务成本增大，对其资金成本和利润影响比较大。财务成本增加，还可能增加开发商资金周转的困难，在招牌挂市场化出让经营性土地的趋势下，加息使得资金链出现问题的概率进一步增加。此外，还有可能迫使开发商加快项目开发周转期，有可能会减少盈利空间，降低价格，以规避项目建设、增加土地储备的风险。加息意味着开发商的融资成本加大，贷款负担加重，以开发商年贷款100亿为例，在贷款利率上调0.27个百分点以后，开发商一年增加还款2700万。对于央行加息对目前房产市场的影响，大致分为两种意见，一种认为，加息使得房地产市场开发成本加大，房价会随之上扬；另一种认为，由于大部分房产开发商房产在建项目都存在贷款行为，央行加息使得开发成本加大，部分资金链紧张的开发商可能会由于资金压力，可能会采取降价的方式及早出售自己手中的楼盘。对于开发商，利率提高将加大开发商的成本，会加速地产行业的兼并、组合，中小开发商将更难生存。
（四）银行利率变动对购房消费者的影响
加息给中国百姓带来最直接的好处就是存款利息的增加。但对购房消费者来说，加息会增加成本。一方面，对已购房者来说，加息增加了他们每月支付的购房成本，挤占他们的日常消费；另一方面，对潜在的购房者来说，购房成本的增长，又会减弱他们进入市场的欲望。特别是由于我国信贷消费刚开始，购房者从没有体验过利息波动对个人消费的影响，如果利息的波动，尤其是利息上升幅度较大时，消费者购房支出陡然上升，会导致潜在消费者对购房欲望的减弱甚至停滞，从而导致房地产业的萧条，使整个经济增长放缓。目前，房价并非卖方决定，开发商不会贸然将其转嫁给消费者，房价短期不会因此有明显上涨；从消费者角度来看，虽然加息增加了购房成本，消费者可能放缓其购房步伐，但此次加息幅度有限，对其影响甚微，心理影响大于实际影响。由于目前市场上许多银行推出贷款优惠政策，因此短期来讲，加息对市场需求影响不大，对房价的影响也不会很大。利率上升，由于消费者的购买欲望会降低，资金也存在着从房地产市场流向银行的趋势。因此，整个房地产市场将形成一方面开发商开发成本增加，另一方面市场需求降低的状况，从而达到挤压房地产泡沫的目的。
四、在运用利率政策调控房地产市场时产生的问题
（一）利率政策存在滞后性，调控的效应有待进一步考察。从经济学的角度来看，以利率调整等货币政策实施宏观调控房地产市场，必然存在一定的政策效应滞后期。造成这种现象的主要原因利率政策本身存在时滞性。利率变动通过中介变量货币供应量作用于房地产市场时，利率工具的时滞效应既体现在工具变量与中介变量之间，也体现在中介变量与最终目标变量之间。同时作为房地产管理机关的建设部和国土资源部与作为货币政策调控机关的中央银行，在数据信息的收集和处理过程中，尚未建立数据信息共享机制，利用各自的渠道收集的数据信息误差较大，央行难以及时获得房地产市场运行状况及其变动趋势的精确数据，从而可能出现调控滞后的问题。
（二）由于我国房地产需求旺盛，小幅利率变动对房地产需求的影响不大，从而也影响了利率政策的时效性。利率政策的效果还有待时间检验。贷款利率的调整同时作用于房地产市场供求双方，通过影响供求双方来影响房地产价格。中国人存在"人者有其居"的观念，到达一
定的年龄,就需要考虑拥有自己的房子,从而使购房需求呈现刚性，对于小幅利率政策调整反应不敏感。因此在之前加息面前，需求变动不大而供给减少，房地产价格上升也就不足为奇。但是如果加息成为一种常态，不仅会加大普通购房者的借贷成本，更是会进一步推动房地产价格走高，一旦房价涨幅超过了居民的收入增长幅度和支付能力，需求会急速下降。
（三）开发商可以通过抬高房价来转嫁利息成本，特别是大型房地产企业,他们起着价格领袖的作用，将增加的融资成本转嫁到了房地产价格上，从而导致房地产价格的继续上涨。从而在一定程度上抵消了利率政策的效果。这是由于在土地交易价格的调控上,人民银行基本上无能为力，不是央行的货币政策所能决定的，在而我国房地产成本的构成中,土地成本占了商品房价格的很大一部分,所以开发商将土地成本转嫁到购房者身上，对此，货币政策在影响房地产市场的走向方面有一定的局限性。
五、总结
从上文可以看出，通过利率调整房地产投资的规模和投资增长速度及投资风险，对于保持房地产业与国民经济的协调发展是十分必要的。但对房地产投资较高的回报率和具有一定的垄断性而言，利率调整不足以降低房地产投资，反而使消费者的房贷成本大幅增加，对房地产消费起一定的抑制作用。因此如果采用利率政策来对房地产需求进行调控，必须做到因时制宜和灵活应用，才能正确发挥利率政策对房地产市场需求的作用，
政府对房地产市场的规制是一个系统工程，仅仅依靠利率调整还是不够的，还需要税收、信贷等方面的综合配套政策支持。因此在对房地产价格进行调控的时候，除了运用相关的货币政策工具，还必须辅之其它有效的政策手段，比如信贷政策、住房制度、土地政策等。这就要求政府在宏观调控时要慎用货币政策,并完善相关的机制。
对整个经济的影响起到复苏、保持经济平稳增长的作用；调低存款准备金率对银行的信贷规模扩张有正面作用，对市场特别是对银行股会有一个好的作用。
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